2012年01月31日

東急リバブル大幅減収

東急リバブルが12年3月期第3四半期決算を発表しました。

ちょっと心配です。

<連結業績>

◎営業収益 36,734百万円 対前年▲5.3%
◎営業利益 714百万円 対前年▲75.4%
◎経常利益 765百万円 対前年▲74.3%
◎純利益   361百万円 対前年▲80.4%

減収の要因は販売受託業の大型物件引渡しが減ったことと説明しています。

二子玉川ライズタワーのことだとおもいますが、これは最初から分かっていたことです。

グループ会社の新築マンション分譲が激減するなか、今後の受託業の展開が課題です。

主力の仲介業は5店舗の開設でコストが増加し営業利益が落ち込んだと説明。

インターネット時代に店舗拡大が必要なのか?将来への投資となるのかが心配です。

通期では経常利益46億円を見込んでいるようです。

社長が代わって1年目、頑張りどころです。




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2012年01月30日

「クラスネオ赤坂」完成間近!

ネオシリーズの代表格、「クラスネオ赤坂」の建築は最終段階に入っています。

問合せを数多くいただきながら、中をお見せすることができなかったのですが、

ようやく玄関ドアや階段もつき、お見せすることができるようになりました。


ドアがつきました。あと10日ほどで足場も外れます。
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駐車場は高さも充分。どんな背の高い車でもOKです。
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内装はこれからです
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階段もつきました
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3階から見た吹き抜けです。北側ですが、こんな大きなガラス窓が。
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南側のバルコニー、はめ殺しのガラス窓は200kgもありました。
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2月中旬完成予定です。

乞うご期待!



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2012年01月28日

マンションストックと供給状況

2011年行政区別マンション化率 
   ※マンション化率=総世帯数に占める分譲マンションの戸数

 第1位 千代田区 79.8%
 第2位 中央区  76.5%
 第3位 港区   73.6%
 第4位 渋谷区  50.1%
 第5位 新宿区  46.6%
 第6位 文京区  46.9%
 第7位 江東区  41.9%
 第8位 台東区  38.2%
 第9位 品川区  35.3%

行政区によってこんなに差があるとは思いませんでした。

都心3区に住む7割以上の人がマンション住まいということです。

品川区はここのところ、大量にマンションができましたが意外と少ないのが分かります。

実は都心部は頭打ち状態で、この先も伸びる要素はありません。


ここ10年(2002年〜2012年)の新築マンション駅別供給戸数を見ると

 第1位 川崎駅   7,803戸
 第2位 豊洲駅   7,620戸
 第3位 武蔵小杉駅 7,431戸
 第4位 品川駅   6,494戸
 第5位 横浜駅   5,640戸

上位は郊外で駅近の再開発が進んでいるエリアです。

価格帯も3,000万円台が32.4%と買いやすくなっています。

都心部は中古、郊外は新築というのがここ数年のトレンドという証明です。


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2012年01月27日

環7沿いの狭小土地、仕入れ情報

面白い土地を仕入れました。

クラスネオシリーズでは初めての新築アパートとして企画中です。

<物件概要>
◎住所 世田谷区代田6丁目23
◎交通 京王井の頭線「新代田」駅徒歩3分、「下北沢」駅からも徒歩9分
◎土地 58.7u(17.8坪)
◎用途 近隣商業地域
◎建蔽 80%
◎容積 300%
◎道路 西側環状7号線、南側4m行動の南西角地

環7側は歩道がついており、南側は間口が広いため一般住宅としても良好。

1階を店舗、2階〜3階を居住用でも良好。

1階を駐車場として4階建の会社としても良好。

とにかく、使い道がありすぎてプランに迷っている状態です。

◆1階駐車場or店舗、2階〜3階居住用プラン

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2012年01月26日

CHINTAIが旅行会社?

オリラジの藤森が出ている旅行会社のCMが気になりませんか?

なんで賃貸仲介会社が格安チケットなの?と、

2010年に11月にCHINTAIとエイブルは共同持ち株会社を設立。

「エイブルCHINTAIホールディングス」となりました。

今、賃貸シーズンを向かえ中居君をCMに採用し大々的に宣伝しています。

勢いを感じます。

賃貸仲介事業はそんなに儲かる事業ではありません。

理由は手数料にあります。

法律で決められている賃貸仲介手数料は家賃の1ヶ月分です。

5万円の賃貸を決めた場合、収入は5万円です。

オーナー側と借主側に仲介が入れば、折半ですから2.5万円にしかならないということです。

ところが実際には

仲介手数料の名目ではない費用、たとえば宣伝費、代行費などをオーナーから

1ヶ月分受領するなどして、なんとか2ヶ月を確保するということをやっています。

反面、賃貸業のいいところは関連収益が多いということです。

管理費用、更新手数料、リホーム紹介料、駐車場事業、等々

賃貸オーナーは不動産を複数持っているため、売買仲介にも展開することがあります。

そういう意味でいうと、旅行も意外ではないのかもしれません。

格安航空券を探すユーザーは賃貸客とマッチしているとも考えられます。

CHINTAIトラベルサービスをネットで調べると、

2005年に株式会社エアーアンドシーサービスという旅行会社を取得しています。

旅行関連事業もいろいろな展開が考えられるので、この勢いはまだまだ続きそうです。

次は何をやるのか?今後に注目です。



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2012年01月24日

メンズクラブ新連載No.3


『メンズクラブ3月号』本日発売です。

新連載「本当にあった不動産事件簿」第3回目です。

今回のタイトルは

 「不動産屋に出るオバケ」

業界用語に“オバケ”というのがあります。

目的は定かではないのですが、買主を装い不動産屋に近づいて

最終的には買わないで姿を消してしまう客(?)です。

今回は、その中でも見事に騙されたエピソードをご紹介します。


是非、読んでみてください。

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2012年01月21日

消費税の使途変更!

『アナザースカイ』 結構気に入っている番組です。

昨夜のゲストは内田恭子さん。小学生から中学生までシカゴで暮らしていたようです。

その話のなかで、試験中は電卓を使うという話があり

「アメリカ人は考え方が正しければ、計算が間違っていても問題ない」 という説明でした。

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今日の新聞を見ていると、消費税を上げた場合の使途について民主党がまた言うことを変えました。

アナザースカイ風にいうと

国民の多くは消費税の増税は必要だとわかっている。しかし民主党の進め方がが間違っている。

それに対して国民は「不正解」といっている。

国民性では終わらせたくないのですが、なんとかならないものでしょうか。

取り急ぎ問題なのは復興費用です。

例えば、年収500万円以上の人から、一律10%の復興負担金を強制的に集金すれば

復興費用は出るのではないですか。

辛い思いをしている人がいるのですから、同じ国民として1年間くらい小遣いを減らしてもいいでしょう。

考え方があっていれば、自分を犠牲にすることができるのも日本人の国民性です。




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2012年01月20日

2011年の不動産市況総括

《首都圏新築マンション動向》

 ◎年間供給は4万4,494戸とほぼ前年並み

 ◎過去最多は2000年の9万5,635戸

 ◎昨年の予想は5万戸前後だった
 
 ◎震災の影響で新築マンション市場は厳しい状況に

 ◎特に千葉は前年比で3割減
 
 ◎平均価格は4,578万円と2年振りの下落
 
 ◎販売在庫は6,165戸と前年末比565戸の増加
 
 ◎2012年の供給予測は5万3千戸と予想されている


《首都圏建売住宅動向》

 ◎年間新規販売戸数は5,027戸と前年比2.5%の減少

 ◎東京都は21.0%増加、神奈川県は▲26.9%と大幅に減少

 ◎初月契約戸数は48.5%と前年に比べて10Pダウン

 ◎平均価格は4,577万円と前年比で1.5%ダウン


《総括》

 ◎2011年のデータを対前年で比べ、ほぼ横ばいということは相当悪い年が続いたということです。

 ◎リーマンから持ち直しそうになった不動産市況は震災と欧州危機で急ブレーキがかかりました。

 ◎今、不動産市場は売・買のバランスが悪く、売るためには価格調整を必要とする状況です。

 ◎今年は急激な回復を期待できないとしても、年後半に上向くと予想します。



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2012年01月19日

厳しい中古マンション市場

首都圏中古マンションの昨年11月のデータが発表されました。
  ※東京カンテイ調べ、売り希望価格を70uに換算したもの

それによると

◎首都圏の中古マンション価格は2,945万円(前年比▲0.6%)2ヶ月連続の下落

  ○東京都 3,776万円(同▲0.7%)9ヶ月連続の下落
  ○神奈川 2,530万円(同0.2%増)唯一の上昇
  ○埼玉県 1,878万円(同▲0.2%)
  ○千葉県 1,868万円(同▲0.1%)

◎近畿圏は1,819万円と変動なし

◎中部圏は1,514万円と0.7%とわずかに上昇


確かに中古マンション市場の厳しさは肌で感じます。

価格の値下がり傾向が続くなか、新価格の新築マンションが出始め

売れているのは割安感のあるものだけという状況です。

当社もリノベーションマンションを手がけていますが、

売却までの期間が長く、予想利益を下回る案件が増えています。

知り合いのマンション買取り業者も年初から営業を停止したと聞きました。

理由は多々考えられます。

@景気先行き不透明で購入者マインドが冷え込んでいる
A既存マンションストックが増え続けているため在庫過多
B新価格の新築マンションが出始めて、中古マンション価格を押し下げている
C動きの鈍い築30年以上の中古マンションがデータを下げている
D年収減や雇用体系からローン審査が厳しくなっている
E震災の影響で耐震構造が不安視される物件は売りずらい

悪い話ばかりではなく、優良物件は当然売れています。

 ⇒立地のいいもの、築年数が比較的新しいもの、ブランド力のあるもの等々

価格調整も落ち着きをみせているので、これからの動きを期待したいものです。



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2012年01月17日

二子玉川ライズ第2期事業着工

東急電鉄と東急不動産は二子玉川再開発事業の2期事業に着工すると発表しました。

第2期事業は施工面積が約3.1ha、全延床面積約15万6,400u、総事業費約392億円とのこと。

高層棟にオフィス、ホテルを低層棟にシネマ、コンプレックス、フィットネス、店舗を配置。

完成イメージ
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15年ほど前の話ですが東急リバブルの用賀所長時代、毎月1回火曜日に二子玉川近辺の

東急グループ企業の責任者が集まり、昼弁当を食べながら将来の再開発について意見交換や

役割分担をして地域の方々の理解を得るべく活動していたのを懐かしく思い出します。

当事は用賀、三茶、二子玉川と3ヶ所の再開発が同時進行していましたが、二子玉川が近隣住民の

反対が一番厳しく、随分時間がかかりました。

「ナムコワンダーエッグ」や「いぬたまねこたま」は地域住民に対するアピールでもありました。

竣工は2015年6月。二子玉川がまだまだ大きく変わります。



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2012年01月16日

感動のタイCM

昨日、娘夫婦と孫が遊びにきました。

孫はちょうど1歳で、2週間前にはつかまり立ちだったのが、

なんと数歩ですが歩くようになりました。

うれしいものです。

そんな時、こんなCMに出会いました。




何も言うことはありません。



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2012年01月14日

チョッと淋しい折込チラシ

昨日は東京組の賀詞交換会がありました。

毎年恒例となっており、城南地区の建売業者、仲介業者を中心に関係者が集います。

今回は会社を用賀のSBS(世田谷ビジネススクエアー)に移転したこともあり

500人以上は来ていたのではないでしょうか。

サプライズゲストでなんと小沢一郎代議士が登場!

スピーチの後、にこやかに来場者と写真を撮っていましたが、こんな時期に登場するとは・・・

中野渡社長の人脈の広さには感服します。

ということで今年も今週末から本格的に始まるかなと思いきや

不動産仲介関連の新聞折込チラシがわずか5〜6枚、墓地とスーパーのチラシに混ざっていました。

どういうことか?

想像するに、仲介会社の宣伝費が削減されているのでしょう。

仲介会社の宣伝費は手数料収入目標の10%〜15%くらいです。

宣伝費は先行して使用するため、実績が伴わないと当然削減されます。

且つ、主流となったネット広告費用は固定費として出て行くため、チラシのような紙媒体には

お金が回らなくなるということが考えられます。

現場としては年明け一気に攻めたいところでしょうが、弾がなくては戦えません。

ここにも不動産市場の厳しさが垣間見えます。


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2012年01月12日

2012年の住宅事情は?

遅い始動になりましたが、今年もよろしくお願いします。

ネットで不動産関連のニュースを見ていても、いいニュースは見当たりません。

「業界団体トップの年頭所感」や「企業トップの今年の抱負」を読んでも

景気低迷、復興対応、政府政策など同じことが語られています。

今も東京が地震で揺れました。

これでは住宅を買おうというテンションにはなかなかならないはずです。


リクルートの『2012年トレンド予想』が興味深かったのでご紹介します。

※今年の住宅領域のトレンドキーワードは『職近、親近』

これは共稼ぎ夫婦の増加、収入の伸び悩み、大震災の帰宅難民の経験で

共稼ぎ夫婦が職場から近距離で親の支援を得ながら合理的発想で子供を守り

育てたいという志向が高まっているからだそうです。

さらに、50〜60uの地心コンパクトマンションを買換え前提で購入する人が増加。

また、親が通勤圏内に住んでいる場合は家事、育児の協力を理由にした二世帯志向派が

増えているといっています。

年初の顧客動向を近隣の仲介会社に聴いたところ、低額の客が増えているといっています。

確かに今年は、低額か高額しか動かない中抜け傾向になるかもしれません。

背伸びしてローンを組んで買う状況にはない1年になりそうです。






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2012年01月10日

ムーランルージュ

キャバレー発祥の地。
100年以上も前からやっている店です。

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風車は昔、パンに使う小麦粉を引いていたからです。
中は撮影禁止なので写真はあらませんが、900人入る座席は満員。
10年以上同じショーを年中無休でやっているそうです。

ディナーに1時間半、ショーが1時間半。
あっと言う間の楽しい時間でした。

二度目のフランスでしたが、最後にパリをみた気がしました。

パリに来る時は、外さないように。

カタログを撮影してみました。

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2012年01月09日

パリ観光

朝早くからベルサイユ宮殿へ

ガイドが詳しく説明してくれ、無知な私も少しは理解しました。
負けず嫌いのルイ14世は家臣の城に嫉妬してさらに大きな城を造ったそうです。

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午後はオルセイ美術館へ
名画が多いため、凄い人です。

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ディナーはフレンチレストラン、オウプティリッシュ。
歴代大統領や著名人が訪れる店らしい。

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前菜は豆料理、味に決め手がない。

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エスカルゴ、これは美味い感じがします。

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メインは牛頭を煮たもの。ハッキリ言ってまずい。

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デザートは甘過ぎる。

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結局、日本で食べるフレンチが一番美味しい。
主観です。






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2012年01月08日

ユーロスターでパリへ

パリまで2時間15分。
東京〜大阪と同じです。
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車窓から
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軽食。本当に軽い。
ドリンクは飲み放題。お酒も。
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2012年01月07日

ロンドン事情

ロンドンで驚いたのは人が多いことです。特に中心部は人であふれています。
それと街並みが複雑なこと。バスとタクシーは多いが乗用車が少なく渋滞は少ない。
建物の中ではタバコを吸えないため、外で歩きタバコ、ポイ捨て。でも街は綺麗なのが不思議です。
食事は日本と同じでなんでもあります。
こちらにきて食べたのは、イタリアン、トンカツ、マクドナルド(^-^)/
イギリスの代表的料理のフィシュ&チップスは今一でした。
和食は人気があります。ランチにテイクアウトの寿司パックはあたりまえ。
イギリス人の感覚は日本人と似ている感じがしてとても居心地はいいです。

今日はバッキングガム宮殿の衛兵交代を見に。
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ロイヤルウエディングのウエストミンスター寺院
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イギリスに来るキッカケとなった、弾丸トラベラーで見たアンティーク街をぶらつきました。

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2012年01月06日

一路ロンドンへ


JAL401便でロンドンまで12時間

今日の食事は洋食を選択

前菜
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魚料理
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メインは肉料理です。
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美味しくいただきました。
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映画は
マネーボールとリアルスティールの2本

昼の便なのであまり寝むれませんでした。












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2012年01月04日

ロンドン、パリへ

これからロンドンとパリに行ってきます。
オリンピックイアーなのでとりあえず下見ということで。
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ラウンジでちょっと和食を。

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Wi-Fiがあれば更新します。




posted by 舟積一洋 at 10:51| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする