2012年02月28日

「目黒3丁目」仕入れ情報!

新規仕入れ情報です。

目黒3丁目の一番良いところといっても過言ではありません。

しかもその中でも中心部といえる、東南・北東の角地。

具体的な名前は伏せますが、周辺には著名人も多く住んでいます。

現況は古屋が建っていますが、解体して更地にした後、土地売りにする予定です。

一等地希望の顧客を持っている仲介のみなさんはスタンバイしておいてください。

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近々に公開予定です。

乞うご期待!!



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2012年02月27日

我家のお色直し

我家は新築してちょうど10年になります。

引越ししたもの今頃でした。

設計士が白にこだわって作った家なので、外も中も汚れとの戦いです。

ということで、外壁塗装工事を行いました。

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写真 12-02-24 9 17 09.jpg


外壁は環境にやさいい、ハイドロテクトを使用しました。

    ※ハイドロテクトとは
     ⇒TOTOの環境浄化技術で光触媒を利用し外壁に塗装すると、
      「空気浄化」「セルフクリーニング」など暮らしや地球環境に
      役立つ効果を発揮するものです。
 
    
外見だけは新築同様になりました。

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そして新築と同時にやってきた小太郎君も10歳です。

写真 10-03-25 21 02 00.jpg

彼の活躍で中はお見せできません。



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2012年02月25日

たまプラに定借マンション販売

東京急行電鉄は、「たまプラーザ」駅直結のマンションの販売を開始します。

このマンションは来春開業予定の複合施設棟と併せて開発されるマンションで

52年間の定期借地権付マンションです。

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何故、定期借地なのか?

東急電鉄としては、多摩田園都市の生活拠点としての「たまプラーザ」の未来を見据え、

52年後にリセットできるように定期借地を選択したということです。

気になる販売価格は未だ分かりませんが、定借は通常のマンションに比べて安いはずです。

誰もがあこがれる「たまプラーザ」。しかも駅直結!そして安い!

となると、久々の高倍率の予感がします。

来年春に完成ということで、目が離せないマンションです。

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2012年02月24日

メンズクラブ4月号発売!

新連載「本当にあった不動産事件簿」も第4回目です。

男性ファッション誌にいきなり登場した不動産コラムですが、好評価をいただいているようです。

メンズクラブとは縁遠い私の知り合いからもいろいろな反響をもらっています。

元新聞記者のある人からは、

「不動産屋を辞めて小説家になれ。直木賞でもとって、不動産協会のためにもらってやる。とでもコメントしろ」

というメールが。

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今回のタイトルは

「夜空に逝った代議士」

意味深なタイトルですが、若くして亡くなった代議士の不動産購入のお話です。

不動産仲介会社が嫌う職業は政治家役人ジャーナリストです。
             ※あくまで個人的な意見です。

なぜかというと、不動産取引はトラブルが付きまといます。

こういう職種の人達はもめ事に慣れていて、自分を有利にする方法を知っているからです。

しかし、長い仲介人生の中では避けて通れるものではありません。

記憶に残る事件でした。

是非、お読みください。

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2012年02月23日

不動産価格上昇へ準備完了!

◎ドル/円が7ヶ月ぶりに80円台を回復!

◎日経平均6ヶ月半ぶりに9,500円を回復!

やっと、少し明るいニュースが出てきました。

国土交通省の最近の調査では

◎主要都市の地価動向は3年ぶりに上昇傾向に!

特に東京圏は震災の影響が薄れたことで地価が上昇傾向にあるようです。

湾岸部の「豊洲」あたりでも昨年来の上昇になっているとのこと。

良いといっても、リーマン前と比べると散々な内容ですが、

こういうニュースは精神的に良いものです。

不動産価格も上昇に向け準備完了と行きたいものです。


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2012年02月21日

住宅メーカーのイメージ調査

インターネットで行われた住宅メーカーに関するイメージ調査です。

◎住宅メーカーの認知 
 第1位 積水ハウス
 第2位 ミサワホーム
 第3位 タマホーム
 第4位 住友林業
 第5位 パナホーム
 第6位 積水化学工業
 第7位 大和ハウス工業
 第8位 旭化成ホームズ
 第9位 アイフルホーム
 第10位 トヨタホーム

◎信頼性・安心感がある 
 第1位 積水ハウス
 第2位 住友林業
 第3位 積水化学工業

◎独自性がある  
 第1位 旭化成ホームズ
 第2位 スエーデンハウス
 第3位 住友林業

◎親近感がある 
 第1位 積水ハウス
 第2位 タマホーム
 第3位 積水化学工業

◎家を建てるとしたら頼んでみたい 
 第1位 積水ハウス
 第2位 住友林業
 第3位 旭化成ホームズ

結構考えさせられる結果です。

セキスイ、ミサワ、タマが上位にくるのはコマーシャル力でしょうか。

その割には、ダイワマンの大和ハウス工業が意外と後ろの方です。

また、旭化成、スエーデンは昔からの言い伝え的なものなのか。

大手不動産子会社の東急ホームズ、三井ホーム等が出てこないのは何故か。

それと、

建築費を提示すると、違った結果になるとおもいます。

<例えば、3階建述べ床面積30坪、引き込み、設計全て込みの価格> 

  ※旭化成ホームズ 3,200万円
  ※住友林業    3,000万円
  ※積水ハウス   2,700万円
    ・
    ・
  ※東京組     1,800万円

これならどうでしょう。現実的にはここからの判断です。



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2012年02月20日

宮里藍凄し!

テレビスポーツ観戦通の私としては、やっとスポーツシーズンが始まったという感じです。

まずは、 “ホンダLPGAタイランド”

WOWOWが生放送をしていましたが、予選ラウンドは無料放送でした。

その間は録画で見ていましたが、藍ちゃんが第3ラウンドでトップ。

WOWOWの罠にまんまとはまって契約することに。

昨日は夕方4時からの放送予定でということで、前半戦はネットで一打速報をチェック。

テレビ放送が始まったときには、ヤニ・ツエンに3打差をつけられていました。

しかしそこからが凄い!

崖っぷちのパットを何度も決める。ヤニ・ツエンは入らない。

そして難易度の高い17番、18番。

17番は二人ともバーデイ。決着は18番へ。

18番ティーショット、藍ちゃんはカメラの音にミスショット。

ヤニ・ツエンは左に大きく曲げ木にあたるが、フェアウエイ方向に戻る。

見ている法は、一喜一憂。

ロングなので、二人ともレイアップ。3打目勝負となる。

先に打った藍ちゃんはピンを攻め3メートルに。

今日のパットなら入ると誰しも思っただろう。これでプレイオフか!?

ところが、今日はヤニ・ツエンの日でした。

3打目は100ヤードをコントロールショット。

バックスピンであわやイーグル。10cmにつけ決着はつきました。

世界ランキング1位のヤニ・ツエンは泣いていました。

二人にはそれだけ厳しい戦いだったのでしょう。

今年の藍ちゃんは期待できますね。

WOWOWは早速解約します。

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2012年02月17日

1月の不動産市場動向

不動産経済研究所発表の月次報告によると首都圏の1月は

<新築マンション市場動向>
 ○新規販売戸数 1,819戸(対前年同月32.6%増)
 ○契約戸数   1,294戸
 ○契約率    71.1%(前月78.9%)
 ○平均価格   4,238万円(前年比1.7%アップ)
 ○即日完売   31戸(全体の1.7%)      
                
 ※販売戸数は前年同月よりは多いものの、前月から77.3%も減少。
 ※成約率も前月から7.8ポイント下がっている
 ※販売価格は下落傾向が続いている。
 ※在庫は5,425戸と前月に比べ741戸減少した。
 
<建売住宅市場動向>
 ○新規販売戸数 337戸(対前年同月14.2%増)
 ○契約戸数   79戸
 ○契約率    23.4%(前年39.3%)
 ○平均価格   4,475万円(前月2%アップ)
 ○即日完売   1戸とかなり低調

 ※新規販売戸数は前月603戸から大きく減少。
 ※契約率も前月の48.1%に比べて大幅にダウン。
 ※平均価格はアップしている。

1月ということもあり低調な実績です。

悪かった前年と比べても悪いということは、かなり深刻な年明けです。

新築マンションは価格調整が進み新価格での販売になっているので今後は期待できます。

しかし、戸建市場は価格調整が進まずに、売れ行きにブレーキがかかったままです。

原因は建築コストにあるのかもしれません。

震災の影響で耐震、防火などの見方が厳しく、フラット35s適用住宅、エコ住宅など

顧客の要求が高くなっていることが、建築コストを押し上げています。

政府の対策も選ぶ側の消費者には厚くなっても、作り手にはなにもありません。

逆じゃないですかね。

良いものを作った業者に特典を与え、販売価格を下げさせる。

そうすれば消費者はいい物件を安く手に入れることができる。

仲介の活性化にもつながり不動産市場に活気がでる。

そういう図式が正しいのではないでしょうか。



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2012年02月16日

第18回「きずなの会」ゴルフコンペ

昨日は私が会長を務めているゴルフコンペがありました。

今年で4年目を向かえるこのコンペも今回で第18回目です。

今年初の大会は名門「八王子カントリークラブ」

この大会は2ヶ月に一度開催され、ポイント合計で年間優勝を競うものです。

『きずなの会』とは私が在籍した東急リバブルの仲間と

「いつまでもつながっている」という意味で付けられた名前です。

全て現役のリバブル管理職のみなさんです。

この大会は天候に恵まれないのが通例ですが、昨日は本当に珍しく晴れました。

これで雨男は私ではなく、休場した法人営業部の某部長だったことが証明されました。

結果は同一ハンデの3人が同じスコアーでトップ。優勝は年齢で決まりました。

私は、2打差が及ばずに4位。ホームコースなので、勝たなくてはいけない試合でした。

難コースのバックティーからということで、みんな苦労していましたが楽しい1日でした。

初めて写真を撮ったので掲載します。

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                     ※後ろが明るいのは3人集まっちゃったせいですね。


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2012年02月14日

センチュリオン表彰式

センチュリー21の年度表彰式に出席しました。

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           会場:ザ・プリンスパークタワー東京

表彰は「個人の部」「店舗の部」「企業の部」など、多岐に渡っていました。


最後の三津川社長のスピーチが素晴らしいものでした。

映像を駆使し、ステージを歩きながらのスピーチは、スティーブ・ジョブスを彷彿させるものでした。

トップがしっかりしていると組織は締まるということが良くわかります。

センチュリオン研修で7名の若いセンチュリオンが誕生したことにも触れていました。

今年も講師として頑張らなくてはいけません。

このあと会場では講演会、イベント、懇親会が遅くまで繰り広げられるようです。

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         神奈川の受賞者は何故かAKBを踊りだしました。



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2012年02月13日

競売増加の兆し!

競売の配当要求公告件数が都区部で増加に転じています。

   ※配当要求公告=裁判所が申立人以外の債権者に通知すること。

競売件数は2009年をピークに減少傾向にありました。

 ◎2009年上期 1791件 ⇒ 2010年上期 1361件 と24%減少

これは中小企業金融円滑化法によるローンのリスケが大きく影響しているものと考えられます。

ところが
 
 ◎2011年上期 1434件 と再び上昇

理由は

 @長引く不況と震災の影響
 
 A円滑化法の再延長が限定的(来年3月までの延期)

 BAを踏まえて金融機関が早めの損失理を活発化

東京都はマンションの競売が多く、落札は97.5%と非常に高くなっています。

落札者は法人と個人の割合が2:1の比率で、個人の参入も多くなっています。

この流れでいくと、今年の上期も間違いなく増加すると思われます。






posted by 舟積一洋 at 14:07| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年02月11日

1月中古マンション状況

中古マンションの契約件数は昨年12月に対前年比プラスとなり
回復基調をみせましたが、1月は再び前年割れになりました。

◎中古マンション成約件数 ⇒2,305件(対前年同期▲3.3%)
  ・東京都 1,128件(同2.6%増)
  ・神奈川  615件(同▲4.4%)
  ・千葉県  270件(同▲18.9%)
  ・埼玉県  292件(同▲5.2%)
 
◎平均成約単価 ⇒38万7,800円(同▲2.5%)

◎平均成約価格 ⇒2,533万円(同2.0%)

◎新規登録件数 ⇒1万5,939万円(同16.7%増)

◎在庫件数   ⇒4万4,771件(同25.6%増)

 ※東京都は成約件数が増加、他県は減少と都心回帰が顕著になっています。
 ※平均成約価格も10ヶ月連続の下落と市場の厳しさが分かります。
 ※在庫は16ヶ月連続の2桁増とさらに価格下落要因が待機しています。

但し、このデータからは、築年数による動きが分かりません。

既存マンションは必然的に毎年増加しており、築年も確実に古くなっています。

想像するに、築30年以上の耐震性等によって敬遠される物件は在庫になりやすく

都心に近い築浅の優良物件はちゃんと契約になっているのではなでしょうか。

2月3月の需要期にデータが回復することを期待します。


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2012年02月10日

デベロッパー満足度ランキング

新築マンションの

「売主別アフターサービス満足度ランキング」が公表されました。

この調査は購入後の問題解決度や接客態度などの満足度をポイント換算したものです。

毎年行われているアンケート調査ですが、今回は大きな変動がありました。

今年の順位は
第1位 野村不動産(前回5位)
第2位 住友不動産(同3位)
第3位 三井不動産レジデンシャル(同1位)
第4位 ナイス(同圏外)
第5位 オリックス不動産(同10位)
第6位 東京建物(同4位)
第7位 有楽土地(同圏外)
第8位 東急不動産(同9位)
第9位 三菱地所レジデンシャル(同2位)
第10位 大和ハウス工業(同圏外)

不動産大手7社を「メジャー7」と呼んでいます。
  ※住友、大京、東急、東建、三井、野村、三菱

今回、大京は12位と落選。顧客対応に問題がありそうです。

上位常連の三菱が低迷しています。藤和との合併が原因でしょうか。

また、圏外からナイス、有楽、大和というところが入ってきました。

準メジャーもブランド意識が高まった成果と思われます。

「売れれば良い」という時代ではなくなっているということです。




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2012年02月09日

悪化する大型オフィス事情

都心部の大規模オフィスは厳しい状況が続いています。

1月の都心5区の大規模オフィス(200坪以上)の状況は

◎ビル空室率…6.39%(前月比0.74P増加)
         ⇒11月に一次改善したが、12月から再び悪化

◎現空面積 …30万8,624坪(同3万1,729坪増加)
         ⇒8ヶ月ぶりに30万坪を突破 

◎募集賃料 …1坪当たり1万9,707円下落(同▲660円)
         ⇒3ヶ月連続最安値を更新、

景気低迷が大前提にあるだけではなく、今年になって大規模ビルの竣工が加速し、
供給過多になっていることがあります。

新規オフィスは賃料を下げてでもテナントを入れないと格好がつきません。
入ってくれる人がいれば、募集賃料を大幅に下げてでも契約するでしょう。
結果的に賃料は1994年以来、坪20,000円を割り込みました。

地震によってオフィスの見方も厳しくなってきました。

企業は常に安くて良い場所へ移転を考えているため、最終的に空いてくるのは
競争力のないオフィスです。

古い、遠い、割高ビルは売却対象になるしかないということです。




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2012年02月07日

センチュリオンアカデミー開講

センチュリー21・ジャパンの主催するセンチュリオンアカデミーが今年も開講しました。

この研修はセンチュリー21のトップ営業マン育成プログラムであり、1年間(毎月1回)続けるものです。

研修生は毎月実績を報告し、基準に満たない人は脱落していくという厳しいものです。

昨年、講師として参加させていただき、10数名の方がトップ営業マンの仲間入りをしました。

来週、全国の加盟店が集う集会があり、その場で大々的に表彰式が行われます。

今年は、36名のホープが参加しスタートしました。

今日のテーマは「第一次接客」

  ※第1回目ということもあり、力が入りすぎて写真を撮るのを忘れてしまいました。

仲介営業マンとしての基本姿勢と営業テクニック論です。

みんな、目が輝いていました。

今年は20人以上の営業マンがセンチュリオンになるように私も頑張ろうと思います。





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2012年02月06日

世界同時恐慌を読み解く

「世界同時恐慌がすでに始まっている」で有名な榊原英資氏の新刊です。

「通貨」で読み解く世界同時恐慌

「通貨が分かれば世界経済が見えてくる」という切り口に興味を持ちました。

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本編の大前提は

2012年は世界同時不況が世界同時恐慌になるということです。

現実味はあります。

面白かったのは

恐慌から抜け出す方法は「戦争」だけだというくだり。

「貯蓄の奨励や戦争国債の発行で戦費を調達し、学生や女性や高齢者まで
総動員して武器、弾薬、車両、船、航空機、燃料、衣料、食料、医薬品な
どを大増産し、それらを徴兵で集めた兵士達が戦場で徹底的に消費し尽く
す。これは究極の財産出動であり、巨大な公共事業であり、効果的な雇用
対策であり、最大の景気刺激策といえます」


世界中の人間が貯めている金を一度吐き出せば、経済はフラットになるということでしょうか?

しかしこれは1930年代の話で、今だと核戦争になり世界滅亡です。

ということは、もう回避する方法はないともとれます。

アメリカをはじめ各国が自分だけを守ることに執着している限り、

この恐慌を避けることはできそうにありません。



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2012年02月04日

住友不動産販売、減収増益!

住友不動産販売は12年3月期第3四半期決算を発表しました。

減収ながらも増益させるところあたり住友不販、恐るべし。

<連結業績>

◎営業収益 39,343百万円 対前年▲6.4%
◎営業利益  7,754百万円 対前年9.0%増
◎経常利益  7,727百万円 対前年9.2%増
◎純利益   4,229百万円 対前年2.5%増

主力の仲介業は取扱件数の減少により減収とのことです。

販売受託業も大型物件の引渡しが終わりこちらも減収。

受託については、新築マンション供給低迷からどこも一緒です。

しかし、ホールセールス部門の大口仲介の営業収益が32,928百円と5.1%増加。

これが寄与して増益ということのようです。

しかし、住友不販は経費削減も得意なので、かなり締めたのではないでしょうか。

とにかく、さすがです。

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2012年02月03日

お年寄りの住みたい街は?

60歳以上のシニアに行ったアンケート結果です。
         ※オウチーノ総研調べ

◎シニアが求める街の施設 
 第1位 病院
 第2位 公園
 第3位 歯医者
 第4位 花屋
 第5位 寺院・仏閣
 第6位 商店街
 第7位 美容院
 第8位 金融機関
 第9位 薬局
 第10位 スーパー

お年寄りらしく病気関連が3つも入っています。

「花屋」は若い頃は興味がなかったが、年を重ねるごとに気持ちが安らぐというコメントも。

5位の「神社・仏閣」というのがなんともいいです。

スーパーより商店街が上なのは、お店の人とコミュニケーションが取れるからだそうです。

お年寄りは日々人と触れ合うことを楽しみにしているのですね。

なるほど、私も理解できる年齢になってきました。

◎住んでみたい街は
 第1位 巣鴨
 第2位 吉祥寺
 第3位 三軒茶屋
 第4位 自由が丘
 第5位 代官山
 第6位 下北沢
 第7位 恵比寿
 第8位 中目黒
 第9位 池袋
 第10位 中村橋

このアンケートは巣鴨の地蔵通り商店街で行ったものなので、1位はさておき

それ以外は、定番といったところでしょうか。

住みたい街は若い人もシニアも同じで、活気があって便利な場所ということです。



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2012年02月02日

日本国債の急落シナリオ!

早くも2月に入りました。

1月は寒い日が続きましたが、不動産業界も同じ状況だったのではないでしょうか。

今日も東急不動産の決算が出ていましたが厳しい状況です。

驚いたのは、三菱UFJ銀の国債危機シナリオのニュースです。

このタイミングで出るか?

日本国債の価格急落に備えた「危機管理計画」を昨年末に作ったというのです。

日本政府の借金総額は約1千兆円あり、このうち国債で約750兆円を借りています。

国債の4割を日本の銀行が持っており、三菱は約42兆円を持っています。

国債急落につながる変化があった場合は売却する作戦を立てているということです。

これって、日本国の非常事態です。

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そんな中で

大手銀行5グループの決算状況も発表されました。

三菱UFJファイナンシャルグループは連結純利益が前年同期比47.8%増と合併後の最高を記録しました。

その要因は「国債などの債券部門が検討した」とあります。

顧客には安全だと国債を買わせ、社内データでは国債の急落を予想している。

国は銀行を守り、銀行は自分を守る。

あくまで想定としていますが、確実性の高い想定と見るしかないでしょう。
 


posted by 舟積一洋 at 12:31| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする