2012年03月31日

築30年超マンション増殖!

東日本レインズが2011年の首都圏不動産動向を発表しました。

なかでも、中古マンションの分析データは興味深いものでした。

ポイントを上げると

◎成約物件
  ・平均築年数は18.2年と前年17.5年から上昇
  ・築30年を超える物件は10年前と比べると4.8%から18.2%へと拡大

◎新規登録物件
  ・平均築年数は19.6年と前年比18.7年から上昇
  ・築30年を超える物件は全体の21.0%を占める

◎平均成約価格
  ・築0〜5年が3,900万円台
  ・築6〜10年が3,600万円台
  ・築11〜15年が2,900万円台
  ・築16年以上は2,000万円未満


このデータで面白いのは、

築30年超の新規登録は21%を占めるが成約は18.2%だということ。

これは、ブランド力のない中古マンションは売れずに流通市場から撤退、

しょうがなく住むか貸すかという選択肢になるということです。

築年数が30年を超える物件を購入する人は、次に売れるとは限らない

ことを考慮して検討する必要があります。



posted by 舟積一洋 at 12:20| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年03月30日

タクシーを呼ぶアプリ

アプリを使いこなせないとスマホを持っている意味はありません。

通話料金がただになるアプリなどははあたりまえの時代です。

そういう私も古典的なアプリしか使っていません。

最近アップロードしたのは「全国タクシー配車」アプリです。

ダウンロードは累計35万件超、売上げは3億円を突破した人気アプリ。

1page_img1.png

今すぐ呼ぶをタップ

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GPS機能で現在位置を検出し、送信するだけでOKです。

1page_img3.png

タクシーが見つかると到着時間が返信されます。

これは、不慣れな地方へ行った時などは非常に便利です。

まだの方はすぐにアップロードしてください。


posted by 舟積一洋 at 12:01| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年03月29日

借り換えはネットバンク優勢!

「2012年住宅ローン顧客満足度調査」が発表になりました。

住宅ローンの借換え経験者に対してのアンケート調査で、

借換えの満足度についての結果です。

◎総合ランキングは
 第1位 新生銀行
 第2位 ソニー銀行
 第3位 イオン銀行

◎借り換えのキッカケは
 第1位 金利が低い水準になっているから
 第2位 金利が上がりそうだから
 第3位 返済金利を短くしたいから

◎借り換え金利の満足度は
 第1位 住信SBIネット銀行

◎借換え前後の条件変化は
 第1位 金利が安くなった
 第2位 総支払額が安くなった

◎今後金融機関に求めるサービスは
 第1位 返済シュミレーション

興味深いアンケートです。

住宅ローンといえば仲介会社の提携ローンであるメガバンクが筆頭、

最近は住信SBIなどを利用する方が増えてきたという認識でした。

しかし、この結果をみると

借換えの場合は新生銀行やネットバンキングが優勢になります。

但し、借換えの場合、抵当権設定などの無駄な費用がかかります。

私は三菱Bkで住宅ローンを組んでいますが、先日金利交渉を行いました。

電話でその旨を伝え支店に訪問すると、ベテランの男性行員がでてきて

あっけなく希望金利に下げてくれました。

これは特別ではなく、銀行側も借換えを阻止するために対応策を考えているのです。

まずは今の金利を見直す交渉をするべきだとおもいます。



posted by 舟積一洋 at 11:56| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年03月27日

インペリアル表参道

新規媒介情報です。

インペリアル表参道102号室(73.90u)と304号室(73.43u)の媒介を取得しました。

知る人ぞ知る高級マンションです。

写真 12-03-26 13 52 32.jpg
                          ※1999年9月築                     

地下鉄「表参道」駅から徒歩5分、表参道ヒルズのすぐ裏手にあります。

表参道といえば、世界的にも名高い高級ブランド通りです。

ビル建築も盛んで日本では数少ない活性化を続ける街といっても過言でありません。

表参道ヒルズの裏手に入ると、意外と静かな住宅街。

そこにあるのが、重厚な5階建ての低層マンション「インペリアル表参道」です。

写真 12-03-26 13 51 50.jpg

写真 12-03-26 13 52 55.jpg
                       ※昨日は天気が悪かったので写真が暗いです

将来のヴィンテージマンションを約束されたマンションと言ってもいいでしょう。

「チョッとヴィトン覗いてくるよ」

そんな会話ができるハイグレード立地のマンションです。

部屋の詳細は調査終了後、公開します。



posted by 舟積一洋 at 11:06| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年03月24日

メンズクラブ連載No.5

メンズクラブ5月号は本日発売です。

新連載「本当にあった不動産事件簿」の5回目です。

今回のタイトルは
 「手数料はダイヤモンド」

これは、私が用賀営業所時代に起きた話です。

売物件は銀行の不良債権となったヴィンテージマンション。

買主は同じマンションに住んでいる宝石商でした。

二転三転した売買契約は最後に驚くべき結末が・・・

是非、お読みください。

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posted by 舟積一洋 at 11:14| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年03月23日

平成24年地価公示発表

国土交通省が「平成24年公示地価」を発表しました。

全国的に4年連続下落という結果です。

◎住宅地 ▲2.3%(前年▲2.7%)
◎商業地 ▲3.1%(前年▲3.8%)

今回の地価公示は震災被災地の価格変動が注目されています。

震災被災地では移転需要で価格が上昇しているところがあると

報道はこぞって取り上げています。

国土交通省は

「大震災の影響で不動産市場は一時的に停滞したが、被災地を
 除き企画的早期に回復傾向をしめしている」

としながらも

「円高、欧州債務危機等の先行き不透明感による影響も見られる」

といっています。

地価公示に批判的なわたしからすると、沢山の不動産鑑定士にお金を払って

こんなコメントしかできないならやはり地価公示は必要ないとおもいます。

不動産データならネット上に信憑性の高いものがいくらでもあり、

法務局、税務署を統括すれば事例は手に入るはず。

価格調整をするだけの不動産鑑定士は必要ないのでは・・・




posted by 舟積一洋 at 19:04| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年03月22日

中古マンション安定期に。

首都圏の中古マンション価格の動向です。

東京カンテイが発表した2月の売物件の価格(70u換算)は

◎首都圏全体
 ・2,941万円(前月比▲0.3%) ⇒2ヶ月連続の下落

<都県別>
 ・東京都 3,759万円(前月比▲0.2%) ⇒12ヶ月連続の下落
 ・神奈川 2,537万円(同変動なし)
 ・埼玉県 1,878万円(同▲0.5%) ⇒緩やかな下落
 ・千葉県 1,880万円(同▲0.4%) ⇒緩やかな下落

近畿圏、中部圏は変動はなく、安定した価格推移をしめしています。

これをみると、中古マンション価格は安定してきたといってもいいと思います。

東京都の下落傾向が続いていますが、これはリーマン後に値上がりした分

価格調整されているとものと考えられます。

私の持論でいうと、「中古マンションのu単価は株価連動」なので

日経平均も少し上がってきたので、期待できそうです。


 

posted by 舟積一洋 at 11:16| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年03月20日

東栄住宅決算発表!

建売住宅の東栄住宅が決算発表しました。

昨年どうだったのか、気になるところです。

◎2012年1月期決算 
 ・売上高  1,029億7,300万円(前年同期比12.5%増)
 ・営業利益   70億3,800万円(同▲22.4%)
 ・経常利益  62億2,500万円(同▲21.9%)
 ・純利益   39億400万円(同▲42.6%)

<売上げ内訳>
 ・戸建住宅 949億4,600万円(同23.6%増)
 ・土地分譲  14億8,700万円(同▲49.8%)
 ・建築条件付 30億9,200万円(同▲63.7%)

震災の影響がありながらも、主力である分譲事業は販売戸数が

前年より621戸増加しているのは立派です。

中期計画では首都圏エリア偏重の収益ポートフォリオからの脱却が目標。

地方強化ということでしょうか。

今期は営業利益15%アップを見込んでいるとのことです。




posted by 舟積一洋 at 12:24| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年03月19日

競売主任者合格発表に思う。

昨年このブログでも紹介した、

「競売不動産取扱主任者」認定試験の合格発表がありました。

この試験の動向は気になっていました。

結果は

※受験者数1,065人、合格者448人、合格率42.0%でした。

合格の判定基準は不明ですが、威厳を持たせるため、50%以下に設定したのか?

いずれにしてもこの受験者数では認定に重みがないような感じがします。

宅建は毎年17万人から20万人が受験し、3万人ほどが合格します。

そういう意味でいうと、この競売主任者も1万人以上の受験者が必要なのでは。

合格者には高度な知識や実務ノウハウを身につけるための講座もあるようですが、

受験料を含め、主催者の資金源になるだけのような気がします。

受験資格には宅建合格者の他に、不動産実務経験5年以上とか、

仲介契約件数100件以上とか、競売落札経験30件以上とか…

そういう縛りをいれると、資格の重さも、一般消費者に対する信頼度も

強くなると思うのは私だけでしょうか?



posted by 舟積一洋 at 14:00| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年03月17日

猛威をふるうアップル!

アップルの株価は600ドルを突破しました。

時価総額は日本円で46兆円、トヨタの3.8倍です。

タブレット端末「iPad」の新型モデルの発売もあり勢いはどこまで続くのか。

ところで「アップル」という社名はどうしてつけられたか?

諸説ありました。

 ・ジョブスがビートルズのファンであった(ビートルズのレコード会社名がアップル)
 ・ジョブズがフルーツダイエットをしていた。
 ・社名を考えているときりんごを食べていた。
 ・電話帳の最初の方に掲載できる社名を考えていた。

ジョブスの自伝本を読むと
 
 ・「僕は果実主義を実践していたし、リンゴ農園から帰ってきたところだったし、
   元気で楽しそうな名前だし、怖い感じがしないのもよかった。アップルなら
   コンピュータの語感が少し柔らかくなる。電話帳でアタリよりも前にくるの
   もよかった」と、語っています。

ロゴの経緯は
 
 ・リンゴをモチーフとした2種類のロゴが提案された。ひとつは完全なリンゴ。
  もう一つは一口かじった形だった。かじられていない方はサクランボに見え
  たりするからと、ジョブズはかじられたほうリンゴを選んだ。

私も携帯をiPhone 4Sにし、会社のパソコンをデスクトップのiMacにしようと考え、

新型ipadを予約しなくてはいけないと思い込み。

完全にアップル社に翻弄されています。

新CEOはさらに凄いものを開発しているとコメントしています。

株価は目標の700ドルまでいくのか?


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posted by 舟積一洋 at 11:23| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年03月16日

2月の不動産市場動向

不動産経済研究所発表の月次報告によると首都圏の2月は

<新築マンション市場動向>
 ○新規販売戸数 3,908戸(対前年同月13.0%増)
 ○契約戸数   2,952戸
 ○契約率    75.3%(前月71.1%)
 ○平均価格   4,475万円(前年比5.1%アップ)
 ○即日完売   552戸(全体の14.1%)      
                
 ※販売戸数は前年同月より13%も大幅アップ
 ※都区部のシェアが5割突破(58%)
 ※契約率は前年同月の84.8%に比べて9.5ポイントダウン
 ※販売価格は前月と比べて3.9%アップ
 ※在庫は5,499戸と前月に比べ774戸増加
 
<建売住宅市場動向>
 ○新規販売戸数 411戸(対前年同月22.7%減)
 ○契約戸数   213戸
 ○契約率    51.8%(前年51.3%)
 ○平均価格   4,615万円(前月2%アップ)
 ○即日完売   37戸

 ※新規販売戸数は前月532戸から大きく減少。
 ※地域別契約率は神奈川県が76.0%と最も高い
 ※平均価格はアップしている。
 ※繰越在庫は949戸で前月末より64戸減少

20階以上の超高層マンションの割合が全体の10%程度と減少傾向にあります。

これは、デベロッパーが苦戦する大開発マンションを敬遠し、

小規模で確実に売っていくという姿勢の変化でしょうか。

建売住宅は苦戦が続いています。

供給は昨年の同時期より大幅に減少しています。

中小の事業者が慎重な姿勢を変えない限り上昇には転じない気がします。



posted by 舟積一洋 at 15:01| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年03月15日

賃貸繁忙期

賃貸管理物件の退去通知が増えています。

時期的なものですが、次の募集が心配です。

それぞれ築年数は経過しており、賃貸相場も下落しているので

当然、募集賃料を下げなくてはいけません。

東京23区の賃料相場は(1R〜1K)

〇相場上位は
 ・千代田区 10.7万円
 ・港区   10.2万円
 ・中央区   9.9万円
 ・渋谷区   8.6万円
 ・目黒区   8.1万円

〇中間は
 ・世田谷区 7.3万円
 ・中野区  7.2万円
 ・杉並区  7.1万円

〇下位は
 ・江戸川区 6.5万円
 ・足立区  6.5万円
 ・葛飾区  6.3万円

中間相場の地域が単身者には人気のエリアです。

首都圏全体で見ると千葉県、埼玉県の賃料下落が大きくなっています。

昨日も千葉県沖で大きな地震がありました。

今後も地震の影響は賃料相場に色濃く現れることでしょう。




posted by 舟積一洋 at 11:32| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年03月13日

センチュリー21営業マン研修

今日はセンチュリオンアカデミー研修でした。

センチュリオンとは売買仲介実績で年間表彰される営業マンのことであり、

この研修は若手営業マンをセンチュリオンに育成するためのプログラムです。

今年は専任講師になったので、責任重大です。

1年間の長丁場ですが、今すぐにでも数字を上げなくてはいけないため

即実戦に使える営業テクニックを話してします。

写真 12-03-13 11 55 38.jpg

今日は

「聴く技術」

お客様に繰り返し質問して回答させることでお客様の潜在意識を顕著化させるというテクニックです。

例えば「何月までに買いますか?」と聞いて「3月中には決めたい」ということを

事あるごとに質問しお客様が「3月中に買うんだ」という意識を確信に代えるということです。

人間は自分の言葉によって説得されるという顧客心理からの考え方です。

写真 12-03-13 11 56 32 (1).jpg

次回からはロープレも交えて、さらに実戦的な研修を行います。




posted by 舟積一洋 at 15:44| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年03月12日

奥沢2棟現場販売開始!

奥沢1丁目が着工しました。

今回、初の東急ホームズとのコラボレーションです。

造成工事がポイントなので、造成と建築を同時に行います。

<物件概要>
 〇所在 世田谷区奥沢1丁目24
 〇交通 東急目黒線「奥沢」駅徒歩5分
 〇用途 第一種低層住居専用地域
 〇建蔽 50%
 〇容積 100%
 〇道路 西側公道5.3m
 〇完成 24年7月下旬予定
 ※計画道路有り

<A棟>
 120309_奥沢Aプラン.gif 
 〇価格 8,980万円 
 〇土地 88.64u(26.81坪)
 〇建物 1階44.32u、2階42.07u 合計86.39u(26.13坪)
 〇間取り 3LDK
 

<B棟>
 120309奥沢Bプラン.gif
 〇価格 8,780万円 
 〇土地 88.64u(26.81坪)
 〇建物 1階44.30u、2階44.30u 合計88.60u(26.80坪)
 〇間取り 3LDK

道路面より約2mの高さは住宅地としてはベスト、

日当りも風通しも良い感じです。

詳細はお問合せください。






posted by 舟積一洋 at 12:14| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

それぞれの3月11日

テレビでは震災の特別番組が各局で放送されていました。

感じるところは、その人の失ったもので違うでしょう。

9.11なら恨む相手もいるし、報復もできたが。

被災された皆さんに希望を持てる日が早く来ることを願っています。

亡くなった方々のご冥福をお祈りいたします。

黙祷






posted by 舟積一洋 at 11:09| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年03月10日

マッサージクッション、恐るべし!

家内がなんだか小さいマッサージクッションを購入しました。

最初はバカにしていたのですが、使ってみるとこれが凄いんです。

気持ち良いというより痛いくらいの強さなのです。

商品名は「ルルド マッサージクッションS」
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調べてみると、既に200万台を売った大ヒット商品!

通販なら6000円以下で購入できます。

大きな玉と小さな玉が二つセットになっており、2パターンで動きます。

熱くすることも可能で効果バツグン!

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私は腰痛持ちで月に1~2度は指圧やカイロに行っています。

ゴルフの前の日は、気のせいか必ず腰が痛くなり

娘に腰を揉んでもらうのに、10分3000円もボラレていました。

これからはこれで悩みも解消です。

肩こり、腰痛の方には是非!


posted by 舟積一洋 at 11:43| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年03月08日

不動産事業融資、競争激化!

ここに来て金融機関からのアプローチが熱を帯びています。

毎日のように不動産融資担当がアポイントを入れてきます。

以前はこちらから出向いて頭を下げても貸してくれなかった金融機関まで。

話を聞くと、不動産会社の事業融資が減り、借りてくれるところがないというのです。

まず、マンション買取り業者が元気がないといいます。

震災の影響をもろに受けたのは、リノベーションマンション事業です。

リノベーションマンションとは古いものを生き返らせるというのがコンセプト。

ですから事業者のターゲットは安く買い取れる建築年数の古いマンションでした。

震災によってユーザーは耐震性への意識が強くなり、古いもの敬遠するようになりました。

建売業者はというと、

分譲用地を仕入れて土地のみで売ろうと思っても震災前のようには売れない。

建てるとしても半年後の相場が見えないし完成在庫は命取りになる。

ということで、どうしても仕入れには消極的になっています。

それでは、金融機関から借りるどころではないですね。

不動産の売買にはいろいろな消費がついてきます。

日本経済復活のためには、不動産の活性化が重要課題です。

金融機関は担保評価を甘くし、金利を下げ、多少のリスクは負わないと

貸し出しは増えないのではないでようか。


posted by 舟積一洋 at 13:10| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年03月06日

「クラスネオ西小山」着工!

プランに時間がかかりましたが、やっと建築確認がおりて着工です。

<概要>
 〇住所 品川区西小山6丁目
 〇交通 東急目黒線「西小山」駅徒歩3分
 〇土地 38.92u(11.77坪)
 〇建物 木造3階建 3SLDK
 〇面積 70.05u(21.19坪)

<完成予想>
120301.jpg

西小山は住みやすい街として人気があります。

また、駅から商店街を通って3分と立地と利便性は完璧

前面道路も公道6mと開放感があります。

土地は小さいですが、こんな土地探してもなかなかありません。

これからじっくり作り込みます。

価格は5,280万円



posted by 舟積一洋 at 16:29| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年03月05日

「クラスネオ赤坂」完成!

何度もブログに登場していますが、

「クラスネオ赤坂」 完成です。

工事は一部残っていますが、お見せできるところまではきました。

取り急ぎ写真をアップします。(夕方なのでチョッと暗い)

正面玄関です。ドアの上に取り付ける庇(ひさし)は作成中です。
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玄関には大きな収納を設置。ドアは鏡で仕上げています。
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1階の部屋は多目的ルーム。子供部屋には贅沢かも。
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ウッドデッキを付けました。くりぬいたところにはハナミズキを植えました。
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お風呂の前の洗面と洗濯機置き場。
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大スペースのお風呂、窓からはテラスの緑が見えます。
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独立したキッチン。パントリー付です。もちろんオーダー。
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2階のリビング。奥には隠し書斎をつくりました。
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2階、3階の窓。大きいのは1枚200kgもあります。建売にこの窓はないでしょう。
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3階の主寝室は家具も作り付けです。
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3階の吹き抜けから見おろす2階リビング
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3階のもう1部屋。用途は多様です。
CIMG3977.JPG


赤坂の立地にふさわしい、高級感とセンスがあると自負してします。

多くのみなさんに見てもらいたい逸品です。



posted by 舟積一洋 at 12:42| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年03月03日

三井不動産販売、社名変更

三井リハウスを展開する三井不動産販売が社名を変更します。

その名は「三井不動産リアルティ」

紆余曲折があった、三井の仲介事業大における大きな節目を迎えました。

三井不動産販売の沿革をまとめると

1969年 設立
1977年 フランチャイズシステムを導入
1981年 「三井リハウス」ブランドを使用開始
1986年 住販会社をリハウス会社に商号変更
1989年 東証2部に上場
1991年 東証1部指定
2002年 上場廃止、三井不動産の完全子会社となる
2006年 受託事業を三井不動産レジデンシャルへ譲渡
2007年 リパーク株式会社を吸収合併
2012年 「三井不動産リアルティ」に社名変更

これを勝手に解説すると

〇バブル期に知名度、業績が一気に上がり上場。
〇直営とフランチャイズの二重構造が経営の障害になり上場廃止へ。
〇駐車場事業(リパーク)が仲介の収益を超える勢いに成長。
〇受託事業を切り離してスリム化。
〇ここ10年は完全直営化に注力。
〇そして、吸収合併とともに社名変更。

再上場を含め、独走準備は整ったというところでしょうか。




posted by 舟積一洋 at 13:22| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする